El casco histórico corre el riesgo de convertirse en un decorado turístico vaciado de población local y comercio tradicional

Un reciente estudio de la Universidad de Málaga, publicado en el diario El País el pasado 2 de enero, ha demostrado que en las zonas donde se concentran pisos vacacionales los precios del alquiler crecen un 33% más que si no existieran estos alojamientos. El estudio se realizó durante un periodo comprendido entre 2016 y 2023 tomando como referencia cuatro ciudades; Málaga y Sevilla, donde el número de pisos vacacionales es alto, y Jaén Teruel, donde el impacto es mucho menor. El estudio evidenció que el precio del alquiler no tiene una relación biunívoca con los pisos turísticos (es decir, no todos y cada uno de los pisos turísticos son pisos que se restan al mercado del alquiler), pero sí se demuestra una correlación muy importante, sobre todo en determinados barrios. De hecho, este estudio señala también que el crecimiento en las rentas de alquiler no es lineal, cuando se sobrepasa el 10% de implantación en un determinado barrio se entra en una espiral de no retorno y los precios de alquiler se disparan.

Esta incidencia de las viviendas de uso turístico (VUT) en el precio de los alquileres fue también detectada por el análisis DAFO que, respecto a la vivienda, se introduce en la Agenda Urbana de Oviedo. En ella se incluye, dentro de las principales amenazas, la: “Presión ejercida por la proliferación de viviendas turísticas, con la consiguiente ocupación de espacios residenciales para estos fines” y todo esto a pesar de que en reiteradas ocasiones se ha manifestado por parte del equipo de gobierno que el crecimiento de las VUT no está teniendo especial incidencia en el mercado de alquiler.

Oviedo alcanzó en agosto la cifra de 1.099 viviendas vacacionales

Sin embargo, los datos son tozudos: el pasado año, a pesar de los esfuerzos llevados a cabo por el Gobierno del Principado de Asturias para frenar la expansión incontrolable de los pisos turísticos, Oviedo alcanzó en agosto la cifra de 1.099 viviendas vacacionales. Son 178 más que en febrero de 2024 y 322 más que en agosto del año 2023.

Bloque de vivienda turística en el Antiguo.

La magnitud del problema es tal que estas 322 viviendas, que desaparecen potencialmente del mercado de alquiler en solo un año, son 12 más que las 310 que se podrían construir en los terrenos que se van a ofrecer para la construcción de vivienda pública en régimen de alquiler asequible. Esto sugiere que cualquier regulación que ponga límite a este crecimiento desmesurado podría ser muchísimo más eficiente que ninguna otra acción.

Sorprendentemente el Ayuntamiento de Oviedo ha renunciado a ejercer cualquier tipo de regulación. Tanto que incluso se ha desentendido de disponer de las herramientas para conocer de primera mano cuántas VUT hay en el municipio. Cuando algún propietario, cargado de sentido común, intenta obtener licencia para transformar su vivienda en un piso turístico la contestación que recibe del Ayuntamiento es la siguiente:

“A esta fecha, no existe en el planeamiento municipal, para la vivienda vacacional y la vivienda de uso turístico, normativa distinta de la requerida para los usos residenciales, acreditándose esta circunstancia por el interesado con la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad…

… No procede otro pronunciamiento municipal, ni resulta preciso, en este momento, la tramitación de ningún otro título habilitante para las viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico salvo el que corresponde a la licencia para el uso residencial”

Es decir, el ayuntamiento se inhibe de realizar ningún tipo de control, ni de poner ninguna condición para esta actividad económica.   

La posición del Grupo Municipal Socialista ha sido clara desde el principio: el cometido principal de las viviendas es responder a su función social como residencia, pero también es cierto que el turismo es una actividad generadora de riqueza para la economía del concejo.

Es por estas razones por las que hay que actuar en tres vertientes:

Se deben adoptar medidas que controlen la proliferación de viviendas de uso turístico, en especial en barrios en los que ya existe una alta concentración de este tipo de alojamientos, porque el efecto de restricción de la oferta hace que las personas más vulnerables tengan que dedicar recursos de los que no disponen al alquiler o, incluso, ser directamente expulsados de su entorno ante la imposibilidad de acceder a una vivienda asequible.

Es falsa la creencia de que los pisos turísticos están en su mayoría controlados por pequeños propietarios

Otro problema que habría que controlar es la incidencia en determinadas zonas. Como se puede imaginar la distribución no es homogénea: El Antiguo y el centro de la ciudad se conforman como las zonas con una mayor densidad de pisos turísticos. Este proceso lleva a que los residentes que pagaban un alquiler asumible tengan que “convivir” con la proliferación de VUT sin ningún control y que esta falta de regulación despierte el “interés” de multipropietarios que buscan la máxima rentabilidad. Sería sumamente interesante que el equipo de gobierno pudiera respondernos a la pregunta recurrente de cuál es la distribución del régimen de propiedad del barrio Antiguo, pues con ese dato podríamos prever consecuencias futuras. Es falsa la creencia de que los pisos turísticos están en su mayoría controlados por pequeños propietarios que tienen en esta actividad un ingreso complementario sirviéndose de las plataformas online ya existentes, sino que en su mayor parte y, sobre todo, en intervenciones que requieren de mayor inversión detrás hay multipropietarios o fondos de inversión internacionales para los que es más lucrativo alquilar viviendas como alojamientos turísticos que para uso residencial.

Este proceso, al igual que está pasando en otros cascos históricos, puede hacer del Antiguo un espacio sin alma, un decorado en el que será imposible generar ninguna otra actividad que no tenga que ver con el turismo y más si desde el equipo de gobierno se insiste en amplificar el efecto con sus pretendidas obras en el Mercado de El Fontán que sí necesita modernización, pero no aprovecharse de ese proceso para convertirlo en otra cosa, que casualmente siempre es la misma entregar un espacio público para ser rentabilizado por negocios privados de hostelería aunque para ello haya que desvirtuar uno de los pocos mercados tradicionales que aun funcionan porque los comerciantes han sabido adaptarse. Este sí sería un atractivo turístico del que Oviedo podría beneficiarse y no el enésimo gastromercado que sirva como escenario para las fotos de Instagram.  Y es que estamos ante un fenómeno que ya no es siquiera de gentrificación, que implicaría la sustitución de la población original por parte de otra con un mayor poder adquisitivo, es que el proceso real da una vuelta de tuerca a ese concepto puesto que la población original no es sustituida por otra sino por visitantes.

Y la última consecuencia es que esas 4.846 plazas que en la actualidad ofrecen las 1099 viviendas turísticas no son tampoco inofensivas para el sector hotelero. Los hoteles sumaban 5.509 plazas en agosto de 2024, solo 700 por encima de las VUT.  Es normal que esta inacción en su control preocupe al sector que ven que para prestar un mismo servicio las condiciones son radicalmente diferentes.

Mientras todo esto pasa y ciudades de nuestro entorno, como las tres capitales vascas: San Sebastián, Bilbao y Vitoria están dando los pasos para minimizar ese efecto y declarar determinados barrios como zonas tensionadas en materia de vivienda o otras están pensando en planes para que mercados que se han transformado con una finalidad turística vuelvan a ser mercados tradicionales.

Con las políticas el equipo de gobierno corremos el riesgo de querer sumarnos a una fiesta cuando ya se ha acabado la música y se han encendido las luces.